Feds urged to reject plan to sell troubled Chinatown building for low-income seniors

Seit Jahrzehnten haben sich die Lebensbedingungen in den Cathay Manor Apartments verschlechtert, da die älteren Bewohner mit niedrigem Einkommen inmitten der steigenden Mieten und der Gentrifizierung des boomenden Chinatown immer isolierter geworden sind.

Schmuddelige Flure und heruntergekommene Gemeinschaftsräume führen zu bescheidenen Apartments, von denen viele seit Jahren nicht mehr renoviert wurden. Aus verstopften Lüftungsschlitzen strömt lauwarme, übel riechende Luft. Defekte Aufzüge sind wiederholt tagelang nicht repariert worden, wodurch viele der schutzbedürftigen, meist chinesisch-amerikanischen Bewohner auf ihren Etagen gestrandet sind.

Der 38 Jahre alte Komplex an einem belebten Abschnitt des North Broadway ist weit entfernt von den glänzenden Luxustürmen, die seit der Jahrhundertwende in der Nachbarschaft errichtet wurden. Doch seine Besitzer sehen es als potenziellen Geldverdiener.

Sie hoffen, den staatlich subventionierten Wohnkomplex für etwa 108 Millionen Dollar verkaufen zu können, eine hohe Bewertung für das Gebiet, die teilweise auf einer massiven Mieterhöhung basiert, die zuerst vom US-Ministerium für Wohnungswesen und Stadtentwicklung genehmigt werden müsste.

Ein Blick auf das Rathaus von Los Angeles aus dem Gebäude der Cathay Manor Apartments in Chinatown.

(Jason Armond/Los Angeles Times)

Befürworter der alternden Bewohner schlagen wegen der geplanten Transaktion Alarm. Sie äußern auch Besorgnis über die unterdurchschnittlichen Lebensbedingungen in Cathay Manor, das jedes Jahr von staatlichen Wohnbausubventionen in Millionenhöhe profitiert und für 30 Millionen Dollar gebaut wurde, die hauptsächlich durch ein 40-jähriges Bundesdarlehen finanziert wurden.

Sie behaupten, dass sein Besitzer, das Chinese Committee on Aging Housing Corp., und sein Vorstandsvorsitzender und Präsident, Donald Toy, das Gebäude und seine Bewohner vernachlässigt haben. Die Befürworter drängen HUD, den geplanten Verkauf zu blockieren und einen Antrag seines potenziellen Käufers, einer gemeinnützigen Organisation namens Lutheran Gardens Corp., abzulehnen, die Mieten auf 2.700 USD pro Monat zu erhöhen, was einer Steigerung von mehr als 146 % entspricht. Diese Erhöhung würde vom HUD – und damit von den Steuerzahlern – gezahlt, nicht von den Einwohnern, die nur ein Drittel ihres Einkommens für das Wohnen im Rahmen des Bundesprogramms für Abschnitt 8 zahlen.

Es ist nichts falsch daran, Gewinn zu machen. Die Sorge ist jedoch, dass die Genehmigung des Verkaufs von Cathay Manor zu den vorgeschlagenen Bedingungen seine derzeitigen Eigentümer dafür belohnen würde, dass sie Bundesmittel für Wohnungen mit niedrigem Einkommen annehmen, während sie das Anwesen und seine Bewohner vernachlässigen.

„Die Finanzen des Verkaufs halten einer Prüfung nicht stand und könnten HUD dazu verpflichten, öffentliche Mittel in Millionenhöhe bereitzustellen, um einen fahrlässigen, missbräuchlichen Eigentümer zu retten“, schrieben Vertreter des Komitees der Chinatown Coalition für Cathay Manor in einem August-Memo an HUD-Beamte und Mitglieder des Kongresses.

Anwohner und Anwälte marschierten am Donnerstagmorgen etwa eine halbe Meile von Cathay Manor zur HUD-Außenstelle in LA, um gegen den geplanten Verkauf des Gebäudes und die Mieterhöhung zu protestieren.

Randall Kelly, Gründungsmitglied von East West Advisors, das Lutheran Gardens beauftragt hat, die Transaktion zu beraten, sagte diese Woche in einem Interview, dass „die Forderung nach den 2.700 Dollar pro Monat für die Vertragsmieten vorerst vom Tisch genommen wurde, weil es so ist wird auf Wunsch von HUD überarbeitet.“

Er sagte jedoch, dass eine vergleichsweise signifikante Erhöhung erforderlich wäre, damit der Kauf praktikabel ist. Die zusätzlichen Mieteinnahmen würden es Lutheran Gardens ermöglichen, eine Hypothek aufzunehmen, die groß genug ist, um alle Reparaturen, Modernisierungen und andere Ausgaben zu bezahlen, die zur Rechtfertigung der erhöhten Mieten erforderlich sind. Die vorgeschlagenen neuen Monatsmieten basieren auf einer Schätzung des Betrags, den die Einheiten ansonsten auf dem freien Markt erzielen könnten, sobald diese Verbesserungen vorgenommen wurden.

Eine Reihe von Kommunal- und Bundespolitikern hat die Bundesregierung ermutigt, ihren Einfluss geltend zu machen, um sicherzustellen, dass Cathay Manor ordnungsgemäß instand gehalten wird und seine Bewohner und Bundessteuerzahler bei dem vorgeschlagenen Plan nicht zu kurz kommen.

Im Oktober 2021 mussten ältere Bewohner Treppen steigen, um zu ihren Wohnungen zu gelangen, da der Aufzug in den Cathay Manor Apartments für längere Zeit außer Betrieb war.

(Jason Armond/Los Angeles Times)

Im vergangenen Oktober hat City Atty. Mike Feuer reichte gegen CCOA und Toy 16 Anklagen wegen Vergehens wegen Verstoßes gegen Brandschutzvorschriften, Nichtbereitstellung eines funktionierenden Aufzugs und anderer mutmaßlicher Verbrechen im Zusammenhang mit dem Zustand des Gebäudes ein.

Anfang dieses Monats unterzeichneten die US-Senatorinnen Dianne Feinstein und Alex Padilla sowie der Abgeordnete Jimmy Gomez, allesamt Demokraten, einen Brief an HUD-Sekretärin Marcia Fudge, in dem sie die Agentur aufforderten, „fleißig daran zu arbeiten, die minderwertigen Wohnbedingungen im Gebäude anzugehen und kulturell kompetente Menschen zu priorisieren Käufer, die ihren Mietern langfristige Stabilität bieten.

HUD muss jeden Vorschlag, das Gebäude zu verkaufen oder die Mieten zu erhöhen, absegnen, was noch nicht geschehen ist.

„HUD setzt sich dafür ein, dass das Gebäude in einem sicheren und hygienischen Zustand gehalten wird und dass die Mieter durch die Aufrechterhaltung erschwinglicher Nutzungsbeschränkungen geschützt werden“, sagte Andra Higgs, eine Sprecherin der Abteilung, in einer Erklärung. „Die Miete der Mieter wird 30 % ihres Einkommens nicht übersteigen, und die Mieter werden infolge eines geplanten Verkaufs nicht vertrieben.“

Yelena Zeltser, Koordinatorin für strategische Initiativen der Southeast Asian Community Alliance, möchte, dass die Bundesbehörde noch einen Schritt weiter geht und sicherstellt, dass jeder Deal für Cathay Manor auf einer realistischen Einschätzung des Immobilienwerts basiert.

„In der Mietvergleichsstudie, die sie HUD vorgelegt haben, überschätzen sie den Wert der Immobilie maßlos. Sie geben es mit 4,18 US-Dollar pro Quadratfuß an, was höher ist als die marktüblichen Wohnungen in der Nähe, die neu mit Luxusmerkmalen eröffnet werden“, sagte Zeltser. „Wir sagen HUD, dass Sie Ihrer Sorgfaltspflicht nachkommen müssen.“

Außenansicht des Gebäudes Cathay Manor Apartments in Chinatown in Los Angeles.

(Jason Armond/Los Angeles Times)

Cathay Manor ist ein imposantes Gebäude mit 270 Wohneinheiten am östlichen Ende des drachenbekrönten Chinatown Gateway Monument. Der Apartmentkomplex war einst ein Leuchtfeuer für ältere Bewohner der Nachbarschaft, die hofften, inmitten vertrauter Sehenswürdigkeiten und Geräusche kostengünstig altern zu können. Das erste staatlich subventionierte bezahlbare Wohnobjekt für Senioren in Chinatown wurde bei seiner Eröffnung im Jahr 1984 als Zufluchtsort für ältere Menschen mit niedrigem Einkommen angekündigt.

Doch nur vier Jahre später protestierten 200 Mieter erstmals gegen unzureichende Instandhaltung.

„Ich bin überrascht, weil wir all diese Dinge gelöst haben oder dabei sind, sie zu lösen“, sagte Toy der Times nach dem Protest von 1988.

Einst ein angesehenes Mitglied der chinesisch-amerikanischen Gemeinde von LA, wurde Toy als „Mr. Chinatown“ auf dem Parkett des Kongresses im Jahr 1996 von Rep. Xavier Becerra, der ihn weiter dafür lobte, dass er Hunderten von Senioren aus Chinatown im Ruhestand „sichere und anständige“ Wohnorte zur Verfügung gestellt hatte.

„Cathay Manor … ist wirklich eine Hommage an den Erfolg von jemandem wie Don Toy. Cathay Manor ist dort, und die Menschen, die in Cathay Manor leben, verdanken Don Toy sehr viel“, sagte Becerra, der jetzt US-Gesundheitsminister ist, damals.

Heute, 26 Jahre später, steht Toy vor einer Liste von Strafanzeigen, weil er die miserablen Bedingungen in seinem Wohnhaus nicht angegangen ist, die bei einer Inspektion im Dezember zu mehr als 300 Verstößen gegen den Kodex geführt haben. Toy hat nicht zurückgerufen, um einen Kommentar zu diesem Artikel abzugeben.

Wasserausfälle sind zu einem häufigen Kopfzerbrechen geworden, sagten die Bewohner von Cathay Manor der Times im August über einen Dolmetscher. Anfang dieses Jahres brach dort ein Rohr, wodurch Wasser in die Betonrinne der Cesar E. Chavez Avenue floss, die an der Seite des Gebäudes entlangführt. Die beiden riesigen Aufzüge des Komplexes waren letztes Jahr wochenlang außer Betrieb, sagten sie.

Auf der ersten der 16 Etagen von Cathay Manor sind einst beliebte Gemeinschaftsräume lange Zeit verschlossen und leer hinter Streifglasfenstern. Die meisten der wenigen Autos in der Tiefgarage sind mit grauem Staub verkrustet, ihre Reifen sind durch jahrelange Nichtbenutzung längst platt.

Die Bewohner teilten während eines Besuchs im August und einer früheren Tour, die von The Times im Januar aufgezeichnet wurde, eine Litanei ernsthafter Bedenken hinsichtlich ihrer Lebensbedingungen.

Amy Chun steht im Wohnzimmer ihrer Wohnung in Cathy Manor im vierten Stock. Die gebürtige Hongkongerin, die im ganzen Gebäude als „Strohhutdame“ ​​in Anspielung auf ihre bevorzugte Kopfbedeckung bekannt ist, führte unter ihren Beschwerden über die Wohnung undichte Decken, schmutzige Lüftungsöffnungen und Wasserausfälle an.

(Francine Orr/Los Angeles Times)

Amy Chun hat die letzten acht ihrer 75 Jahre in einer Wohnung im vierten Stock von Cathy Manor gelebt. Die in Hongkong gebürtige Hongkongerin, die im ganzen Gebäude als „Strohhutdame“ ​​in Anspielung auf ihre bevorzugte Kopfbedeckung bekannt ist, führte im August unter vielen Beschwerden über ihre Wohnung Deckenlecks, schmutzige Lüftungsöffnungen und Wasserausfälle an.

Sie zeigte auf ein paar Plastikwannen auf dem Boden ihrer Dusche und erklärte, dass die Bewohner ihre Kleidung von Hand waschen müssen, wenn die Waschküche auf ihrer Etage geschlossen ist – was nicht selten vorkommt – was für Menschen mit Gesundheit schwierig sein kann Erkrankungen oder Behinderungen.

„Wenn ich eine Reparaturanfrage stelle, schauen sie, wie ‚kritisch’ es ist, und reparieren es manchmal und manchmal jahrelang nicht“, sagte sie und beäugte eine mit schwarzen Rückständen gestreifte Lüftungsabdeckung. „Ich habe Angst, die Entlüftung zu berühren, weil sie nicht hygienisch erscheint. Ich benutze ein Stäbchen, das mit einem Tuch bedeckt ist [for cleaning] weil ich befürchte, dass viel schmutziger Staub herauskommen wird.

Chun sagt, sie zahle 128,50 Dollar Miete pro Monat, dank des Section-8-Programms, das Bundessubventionen zur Deckung der überwiegenden Mehrheit der Mietempfänger vorsieht.

Die Eigentümer von Cathay Manor wollen die monatliche Miete für ein Ein-Zimmer-Haus dort von 1.096 $ auf 2.700 $ erhöhen, was eher den Durchschnittsmieten in der Gegend entsprechen würde.

Unabhängig von der Miete sagen Chun und andere Bewohner, dass ihre Wohnungen nichts mit den brandneuen und renovierten Einheiten zu tun haben, die in Gebäuden, die von vielen Wohnungsfenstern in Cathay Manor aus sichtbar sind, Premium-Preise verlangen.

Sie halten die vorgeschlagene Mieterhöhung daher für einen Schlag ins Gesicht derjenigen, die sich jahrelang mit schlechten Lebensbedingungen abgefunden haben. Warum, fragen sie, sollte es möglicherweise einen beträchtlichen finanziellen Vorteil für Eigentümer geben, die Hunderte von gefährdeten Senioren jahrzehntelang unter erniedrigenden Bedingungen leben ließen?

„Ich denke nicht, dass sie die Miete erhöhen sollten, und die Mieterhöhung ist nicht angemessen“, sagte Chun.

Ne Hung Hom, 86, in den Cathy Manor Apartments in Chinatown. Hom, der Leiter der Mietervereinigung von Cathay Manor, sagte in einem Interview direkt vor der Tür seiner Wohnung: „Ich lebe hier seit so vielen Jahren und sie haben so viel Geld bekommen, und nichts ist besser geworden.“

(Francine Orr/Los Angeles Times)

Ne Hung Hom, der 86-jährige Leiter der Mietervereinigung von Cathay Manor, sagte in einem Interview direkt vor der Tür zu seiner Wohnung im neunten Stock, dass Barker Management, das sich um die Immobilie kümmert, „sich nicht um ältere Menschen kümmert oder uns helfen.“

„Ich lebe seit so vielen Jahren hier und sie haben so viel Geld bekommen, und nichts ist besser geworden“, sagte er. „Sie haben keine Voraussetzungen, die Miete zu erhöhen, weil das Gebäude in einem so schlechten Zustand ist.“

Auf solche Bedenken angesprochen, sagte Kelly: „Lutheran Gardens hat nicht die Absicht, Cathay Manor in Luxuseinheiten umzuwandeln“, und „der Plan ist, die Erschwinglichkeit der Immobilie so zu erhalten, wie sie war“. Die gemeinnützige Organisation, sagte er, beabsichtige, eine Vereinbarung zu unterzeichnen, um die Einheiten der Immobilie für Jahrzehnte erschwinglich zu halten, und fügte hinzu, dass „die derzeitige Arbeitszahl“ für den Zeitpunkt der Laufzeit der Vereinbarung 2060 sei.

Laut Zeltser ist es die Kombination aus langjähriger Vernachlässigung, zusätzlicher Unsicherheit für die Bewohner und möglicherweise erheblicher finanzieller Belohnung für diejenigen, die das Eigentum kontrollieren, die den vorgeschlagenen Deal so besorgniserregend macht.

„Wir wollen einen kompetenten, nicht korrupten, kulturell angemessenen und sensiblen Eigentümer für dieses Gebäude, damit die Senioren, die dort leben, sich wohlfühlen und stabil sind und nicht die ganze Zeit auf Nadeln und Nadeln sitzen“, sagte sie.

„Aber nach dem, was wir von dem Deal gesehen haben, scheint es nicht so, als ob sie sich auf Wartung und Reparaturen und solche Dinge konzentrieren. Es scheint, als würden sie sich mehr auf das Gebäude als Bereicherung für sie konzentrieren.“