How to find affordable housing in high-profile developments

Los Angeles hat viel zu wenig Wohnraum, vor allem im bezahlbaren Bereich. Eine Studie der California Housing Partnership aus dem Jahr 2021 ergab, dass fast 800.000 Haushalte mit niedrigem Einkommen in der Stadt kostengünstigen Wohnraum benötigen, aber das Angebot an erschwinglichen Einheiten knapp ist.

Der aktuelle Wohnungsplan der Stadt sieht bis zum Ende des Jahrzehnts etwa 200.000 neue bezahlbare Einheiten vor; Beamte des staatlichen Wohnungsbaus sagen, die Stadt müsse schneller in Zonenviertel umziehen, um mehr Wohnungen zu bekommen. In jedem Fall wird die Nachfrage das Angebot bei weitem übersteigen.

Dennoch werden jedes Jahr neue erschwingliche Einheiten eröffnet – laut dem Wohnungsbericht der Stadt wurden von April 2021 bis März 2022 mehr als 8.200 in den Bestand der Stadt aufgenommen.

„In den letzten fünf Jahren ist das Wachstum der gebauten Einheiten geradezu explodiert“, sagte Emilio Salas, Executive Director der Los Angeles County Development Authority. „Ich bin mindestens einmal pro Woche bei einer großen Eröffnung oder einem Spatenstich.“

Zusätzlich zu Gebäuden, die für einkommensschwache Wohnungen bestimmt sind, fügen Bauträger häufig Einheiten mit reduzierter Miete zu ihren marktüblichen und luxuriösen Wohnkomplexen hinzu. Im Gegenzug erhalten sie die Erlaubnis, mehr Einheiten auf das Grundstück zu quetschen, weniger Parkplätze zu schaffen oder bestimmte andere Regeln zu ignorieren. Die Förderung zeigt Wirkung: Die überwiegende Mehrheit der von der Stadt genehmigten marktüblichen Projekte umfasst bezahlbare Wohnungen.

Das sichtbarste Beispiel für eine Mischung aus marktüblichen und erschwinglichen Einheiten ist vielleicht das Grand LA, ein 510-Fuß-Hochhaus in der Innenstadt von Los Angeles, das von Frank Gehry entworfen wurde. Gemäß einer Entwicklungsvereinbarung mit der Stadt werden 89 der 436 Wohnungen des Turms bezahlbare Einheiten sein, von denen 66 für Menschen mit eingeschränkter Mobilität, Seh- oder Hörvermögen reserviert sind. (Die Bewerbungsfrist für erschwingliche Einheiten im Grand ist beendet.)

Aber wie können Mieter von diesen Einheiten erfahren und wie werden sie besetzt?

Was ist „bezahlbarer“ Wohnraum und wer hat Anspruch darauf?

Wohnen ist laut Bundesamt für Wohnungswesen und Stadtentwicklung „bezahlbar“, wenn Miete und Nebenkosten monatlich nicht mehr als 30 % des Gesamteinkommens kosten. Haushalte, die mehr als diesen Betrag ausgeben, gelten als mietbelastet.

Etwa die Hälfte der Haushalte in LA County war vor der Pandemie mit Mieten belastet, wie Daten des Census Bureau zeigen. Und in Süd- und Zentral-Los Angeles ergab eine Umfrage aus dem Jahr 2020, dass 3 von 4 Haushalten mit Mieten belastet waren, wobei viele von ihnen mehr als die Hälfte ihres Einkommens für das Wohnen ausgaben.

Erschwingliche Einheiten in LA County haben daher eine Obergrenze für die Mieten von 30 % des monatlichen Einkommens der Zielgruppe. Um sich für eine Einheit zu qualifizieren, müssen Sie weniger als 50 % bis 60 % des Bereichsmedianeinkommens für Ihre Haushaltsgröße verdienen – je größer der Haushalt, desto höher die Einkommensgrenze.

Für Haushalte mit sehr niedrigem Einkommen (diejenigen, die weniger als 50 % des Flächenmittelwerts verdienen) wird die Miete für eine erschwingliche Einheit auf etwa 1.040 $ pro Monat für eine einzelne Person und etwa 1.490 $ für eine vierköpfige Familie begrenzt. Für Haushalte mit extrem niedrigem Einkommen (die weniger als 30 % des Flächenmittels verdienen) ist die Miete auf etwa 625 US-Dollar pro Monat für eine einzelne Person oder etwa 895 US-Dollar für eine vierköpfige Familie begrenzt.

Diese Einkommensgrenzen werden auch zur Berechnung der Berechtigung für Wohnungsgutscheine nach Abschnitt 8 verwendet. Wenn Sie einen Abschnitt-8-Gutschein erhalten, können Sie ihn verwenden, um eine „marktübliche“ Wohnung zu bezahlen (d. h. Wohnungen, die nicht als erschwinglich eingestuft sind). Sie müssen jedoch 30 % Ihres monatlichen Einkommens an Miete zahlen – und bis zu 40 %, wenn die Miete für mehr als den von HUD festgelegten Standard vermietet wird.

Wie bekommt man ein günstiges Gerät?

Der Prozess der Vermietung neuer erschwinglicher Einheiten besteht aus drei Hauptschritten.

Zunächst muss der Hausverwalter die Öffentlichkeit darüber informieren, dass Einheiten verfügbar sein werden. Es ist jedoch nicht so einfach, eine Anzeige in der Zeitung zu schalten oder eine Anzeige auf Craigslist zu veröffentlichen; Gemäß den vom HUD und den lokalen Behörden festgelegten Regeln müssen Entwickler Wege finden, um die berechtigten Mieter in der ganzen Stadt zu warnen, die am wenigsten von Wohnungseröffnungen erfahren.

Für das Grand LA bedeutete dies, die Immobilie in das Online-Register für bezahlbare und zugängliche Wohnungen des Los Angeles Housing Department aufzunehmen, das seine Mailingliste alarmierte und Namen interessierter Personen sammelte, die der Immobilienverwalter kontaktieren konnte. Das Grand verteilte auch Flyer über gemeinnützige Organisationen, die von der Stadt benannt wurden, darunter Familien- und Jugendhilfezentren, Seniorenzentren und Organisationen, die behinderten oder obdachlosen Angelenos helfen. Darüber hinaus hat es selbst etwas Marketing betrieben.

Diese Art der Reichweite ist ein Standardverfahren für Entwicklungen mit erschwinglichen Einheiten, auch wenn die Nachfrage bereits überwältigend ist. Durinda Abraham, Leiterin der Immobilienverwaltung der Community Corporation of Santa Monica, sagte, ihr Unternehmen habe kürzlich über 6.000 Bewerbungen für ein Gebäude mit 49 Wohneinheiten in Los Angeles erhalten. „Das spricht für die Notwendigkeit“, sagte Abraham.

Im zweiten Schritt sammelt der Hausverwalter Bewerbungen, die persönlich, über die Website oder per Post eingereicht werden kann. Nach Ablauf der Bewerbungsfrist (in der Regel einen Monat nach Beginn) führt der Manager eine Lotterie durch, um die Reihenfolge festzulegen, in der die Bewerbungen geprüft werden. Diejenigen, die ihre Bewerbungen am frühesten eingereicht haben, haben keinen Vorteil in der Lotterie, ebenso wenig wie diejenigen, die am längsten auf eine Einheit gewartet haben, sagen Beamte.

Ein Top-Finisher in der Lotterie zu sein, garantiert jedoch nicht, dass Sie eine Einheit erhalten. Es bedeutet nur, dass Sie die erste Chance haben, Ihre Unterlagen einzureichen, um nachzuweisen, dass Sie die Einkommensgrenzen erfüllen.

Dann kommt der dritte Schritt: die Bestimmung, welche Bewerber einziehen können. Die finanziellen Informationen jedes Antragstellers – Einkommen, Vermögen, Angehörige, Leistungen – werden einem Überprüfungsprozess unterzogen. Diejenigen, die bestehen, müssen häufig eine Zuverlässigkeitsüberprüfung bestehen und andere Kriterien erfüllen, um als Mieter akzeptiert zu werden.

Die Kreditgeber und Agenturen, die das Projekt unterstützt haben, haben ein Mitspracherecht bei den Kriterien, nach denen die Bewerber beurteilt werden. Zum Beispiel sagte Donna Lambe von der John Stewart Company, die das erschwingliche Wohnbauprojekt Vermont Corridor für Senioren in Koreatown verwaltet, dass einige Kreditgeber von Antragstellern Bonitätsprüfungen verlangen werden, die verwendet werden könnten, um Haushalte mit vielen uneinbringlichen Schulden auszuschließen Projekte, die Obdachlosen gewidmet sind, berücksichtigen möglicherweise nicht die finanzielle Geschichte der Antragsteller.

Es gibt eine weitere potenziell erhebliche Hürde für Antragsteller: Unterschiedliche Anteile der Einheiten werden für Haushalte unterschiedlicher Größe, Einkommensniveau und Barrierefreiheit reserviert. Einige Einheiten können auch für Mieter reserviert werden, die obdachlos waren und nun eine dauerhafte unterstützende Unterkunft benötigen. Wenn Sie den Einkommenstest bestanden haben, aber die anderen Kriterien für keine der verbleibenden Einheiten erfüllen, haben Sie in diesem Gebäude kein Glück.

Wie können Sie sich über verfügbare Einheiten informieren?

Ein guter Ausgangspunkt in der Stadt Los Angeles ist das relativ neue Register für bezahlbare und zugängliche Wohnungen des Wohnungsministeriums, in dem Sie sich anmelden können, um benachrichtigt zu werden, wenn neue Projekte aufgeführt, Anträge angenommen oder gefüllte Wartelisten wieder für neue Mieter geöffnet werden -warten.

Ann Sewill, die Generaldirektorin der Abteilung, sagte, dass die Website etwa 45.000 Einheiten auflistet, die von Vereinbarungen über bezahlbares Wohnen mit der Stadt abgedeckt sind, und neue Projekte hinzufügt, sobald sie eingehen. Ältere bezahlbare Einheiten werden inzwischen hinzugefügt, da ihre Eigentümer die erforderlichen Informationen liefern, sagte sie sagte.

Projekte wie das Grand LA, die marktübliche und erschwingliche Einheiten mischen, sind in dieser Phase nicht oft im Register zu finden, obwohl die Stadt beabsichtigt, diese Einheiten ebenfalls aufzunehmen. Der Hauptweg, um mehr über Einheiten in gemischten Siedlungen zu erfahren, besteht darin, online, in den Medien und über gemeinnützige Organisationen in Ihrer Gemeinde nach Werbung zu suchen.

Der Landkreis verfügt auch über ein Online-Ressourcenzentrum für Wohnraum, das durchsuchbare Auflistungen einer Vielzahl von Wohnungen bereitstellt, einschließlich erschwinglicher und barrierefreier Wohnungen.

Wenn die Stadt oder der Landkreis ein Projekt mit Finanzmitteln oder Anreizen wie einem Dichtebonus unterstützt, muss der Immobilienverwalter die Einheiten an das Register der Stadt oder das Housing Resource Center des Landkreises senden. Salas sagte, der Landkreis lade auch jeden Immobilienbesitzer ein, der Gutscheine nach Abschnitt 8 akzeptiere, Einheiten auf der Website des Housing Research Center aufzulisten, und hilf gleichzeitig Gutscheininhabern, Vermieter zu finden, die nach Mietern suchen. Die Herausforderung dort, sagte er, bestehe darin, dass Eigentümer Einheiten von der Website entfernen, nachdem sie gefüllt wurden, und ihre Angebote auf dem neuesten Stand halten.

(Die Websites und Marketingpläne sind hilfreich, aber die meisten Menschen finden erschwingliche Einheiten auf altmodische Weise: durch Familie, Freunde oder eigene Beobachtungen, so eine Studie von Carolina K. Reid vom Terner Center der UC Berkeley aus dem Jahr 2018. In einer Umfrage Von mehr als 250 Bewohnern von Gebäuden, die durch Bundessteuergutschriften finanziert wurden, erfuhr Reid etwa ein Drittel von ihren Einheiten von einem Freund oder Familienmitglied, das in einem der Grundstücke dieses Entwicklers lebte, und weitere 28 % erfuhren davon, indem sie währenddessen vorbeigingen Konstruktion.)

Hier ist noch ein Tipp, um bezahlbare Wohnungen zu finden: Lassen Sie sich auf die Wartelisten von so vielen Gebäuden wie möglich setzen. Nachdem ein Gebäude gefüllt ist, werden früher oder später Einheiten eröffnet, wenn Mieter ausziehen – vielleicht erfüllen sie nicht mehr die Einkommensgrenzen oder vielleicht ändert sich ihre Familiengröße. An diesem Punkt wenden sich Immobilienverwalter oft an Personen auf ihren Wartelisten, anstatt die Stellenangebote zu veröffentlichen.

Eine weitere Online-Quelle ist HUD, die verfügbare erschwingliche Einheiten nach Landkreis und Stadt auflistet. Die Liste ist nicht vollständig, aber es ist eine Quelle von Informationen über erschwingliche Einheiten in älteren Gebäuden.

Wie werden günstigere Einheiten gebaut?

Nicht von der Bundesregierung, zumindest nicht direkt. HUD stellte 1994 die Bereitstellung von Zuschüssen zur Erweiterung des Angebots an Sozialwohnungen ein. Stattdessen hat sich sein Schwerpunkt auf Gutscheine verlagert, und es hat die direkte Baufinanzierung weitgehend auf Projekte beschränkt, die ältere Einheiten durch neue ersetzen. In beiden Fällen, sagen Beamte, ist die Regierung der Forderung nach Hilfe nicht annähernd nachgekommen.

(Kommunalverwaltungen können bis zu 30 % ihrer Gutscheinfinanzierung verwenden, um neue oder renovierte Einheiten für Mieter mit niedrigem Einkommen zu unterstützen, indem sie die Gutscheine bestimmten Wohnungen statt bestimmten Personen zuweisen. Dieser Ansatz war ein „Gottgeschenk“ für einkommensschwache Mieter, die würde sonst keine Wohnung finden, sagte Salas, aber LA County nähert sich schnell seiner 30%-Grenze.)

Dennoch gewähren die Bundesbehörden staatlichen und lokalen Wohnungsbauagenturen Steuergutschriften, um zu 100 % bezahlbare Wohnkomplexe von privaten Bauträgern zu finanzieren. Projekte, die Steuergutschriften erhalten, müssen mindestens 20 % ihrer Einheiten für Personen reservieren, die weniger als 30 % des Flächenmedians verdienen, wobei der Rest auf Mieter aufgeteilt wird, die weniger als 50 % und weniger als 80 % des Flächenmedians verdienen. Das ist eine wichtige Quelle für neue Einheiten, ebenso wie finanzielle Hilfe von lokalen Regierungen.

Die Stadt und der Bezirk Los Angeles nutzen auch staatliche und lokale Anreize, um den Bau erschwinglicher Einheiten in Apartmentkomplexen zu Marktpreisen zu fördern. Beispielsweise können Entwickler von Apartmentkomplexen zu Marktpreisen mehr Einheiten bauen, wenn sie sich bereit erklären, einen Teil ihrer Einheiten erschwinglich zu machen (der „Dichtebonus“). Und im Rahmen der Maßnahme JJJ von 2016 kann die Stadt Entwicklern von Projekten in der Nähe wichtiger Verkehrsknotenpunkte mehr Dichte, entspanntere Parkanforderungen und andere Anreize bieten, die 8 % bis 25 % ihrer Einheiten erschwinglich machen.

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Alley Einstein

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