Newport Beach battles a new breed of luxury party houses

Max Gardner und seine Frau Artyn entschieden sich vor acht Jahren, ihr Haus in Irvine zu verkaufen und nach Balboa Island zu ziehen, weil sie mehr wollten als einen komfortablen Ort zum Leben. Sie suchten nach einem Lebensstil.

Auf dieser von Menschenhand geschaffenen Insel in Newport Beach reihen sich Herrenhäuser mit straßenseitigen Innenhöfen an nach Edelsteinen benannten Alleen aneinander. Die Einwohner düsen in Golfcarts herum und besichtigen die Hafenboote, Kunstmessen und schicken Boutiquen. Besucher fahren mit einer Fähre an, um gefrorene Bananen in einem Süßwarenladen zu kaufen, der den Bananenstand der Familie in der TV-Sitcom „Arrested Development“ inspirierte.

Die Menschen, die hier leben, sind erbitterte Verteidiger des gemütlichen Charmes der Insel. Sie haben gegen die Federal Aviation Administration wegen Fluglärms vom nahe gelegenen Flughafen John Wayne gekämpft und erfolgreich dafür gekämpft, kurzfristige Ferienvermietungen zu regulieren.

Jetzt haben die Bewohner einen aufkeimenden Immobilientrend ins Visier genommen, der als Teileigentum bekannt ist, bei dem mehrere Personen, oft Fremde, einen kleinen Anteil an einem luxuriösen Einfamilienhaus besitzen, das sie als Ferienimmobilie nutzen. Es ist eine Wendung bei Timesharing, die, wie viele Einheimische es sehen, für wohlhabende Auswärtige spielt, die nach einem Ort zum Feiern suchen, anstatt zu leben.

Der Süßwarenladen Sugar ‘n Spice mit seiner berühmten gefrorenen Banane zieht Besucher nach Balboa Island. Die Bewohner sagen, dass dies nur ein Beispiel für den anhaltenden Charme der künstlichen Insel ist.

(Allen J. Schaben / Los Angeles Times)

„Es passt überhaupt nicht in diese Gemeinde“, sagte Artyn Gardner, 71. „Ich schätze, wenn Sie in einem Erholungsgebiet wären, wo alle umdrehen, wie ein Teilzeitnutzungsrecht in einem Marriott irgendwo am Strand, würde es vielleicht passen Dort. Aber das ist nicht Balboa Island. Das ist einfach nicht der Grund, warum wir hier leben.“

Das Konzept des gemeinsamen Besitzes von Ferienimmobilien gibt es seit Jahrzehnten, wobei der gemeinsame Besitz von aussergewöhnlichen Eigentumswohnungen und Stadthäusern eine gängige Praxis in weitläufigen Hotelresorts ist. Was in Newport Beach und anderen Zielstädten passiert, ist ein moderner Ableger, der während der Pandemie an Fahrt gewonnen hat: Menschen, die zu Hause eingepfercht sind, suchten die Sicherheit und Zuverlässigkeit eines beständigen Reiseziels – außer dass sie, anstatt Zeit in einem Resort zu kaufen, einen Bruchteil kaufen eines Einfamilienhauses in einer etablierten Wohngegend.

Da sich die Praxis beschleunigt hat, haben Hausbesitzer begonnen, sich zu mobilisieren und die gleichen Bedenken hinsichtlich Lärm und Müll zu äußern, die in Aufrufen zur Regulierung von Kurzzeitmieten im Airbnb-Stil erhoben wurden. Sie stellen Teileigentum als ein weiteres Schema dar, um Nachbarschaftshäuser in Urlaubskarussells für reiche Leute umzuwandeln, die ohne wirklichen Anteil an einer Gemeinschaft rein und raus flitzen.

In Kalifornien konzentriert sich ein Großteil dieses Zorns auf Pacaso, ein 2020 gegründetes Start-up mit Sitz in San Francisco, das das Konzept zu einem lukrativen Geschäftsmodell verfeinert hat. Pacaso ist auf Luxus-Zweitwohnungen spezialisiert und kauft Einfamilienhäuser in ausgewählten Gemeinden in den USA. In Kalifornien, darunter Küstenenklaven wie Newport Beach und Carmel, idyllische Weinanbaugebiete wie Sonoma Valley und noble Ferienorte wie Palm Springs.

Ferienvermietungen sind in ausgewählten Gegenden von Newport Beach seit Jahrzehnten erlaubt. Aber die Bewohner befürchten, dass Teileigentum etablierte Wohnviertel kommerzialisieren könnte, in denen kurzfristige Mieten eingeschränkt sind.

(Allen J. Schaben / Los Angeles Times)

Pacaso gründet eine Gesellschaft mit beschränkter Haftung, um eine Immobilie zu kaufen, und teilt die LLC dann in acht Eigentumsanteile auf, die es auf seiner Website verkauft. Der Kauf eines Anteils an einem Haus berechtigt einen Miteigentümer zu 44 Nächten pro Jahr, wobei jeder Besuch auf zwei Wochen begrenzt ist. Der Kauf zusätzlicher Anteile entspricht mehr Aufenthalten. Gegen eine monatliche Gebühr übernimmt Pacaso die Buchungslogistik, Reinigung und Wartung.

In einem Video auf der Website des Unternehmens sagt Mitbegründer Austin Allison, dass er inspiriert wurde, Pacaso zu gründen, nachdem er und seine Frau ihr zweites Zuhause in Lake Tahoe gekauft hatten. Er entwirft eine hochfliegende Vision, um „mehr Menschen den Traum vom Zweitwohnsitz zu ermöglichen“. Und er vergleicht die kreativen Bestrebungen des Unternehmens mit denen des Künstlers Pablo Picasso, dessen Kubismus, wie er sagt, „einzelne Elemente zusammenfügte, um ein schöneres kollektives Ganzes zu schaffen“.

Fred Levine gehört zu den langjährigen Einwohnern von Newport Beach, die sagen, dass sie das egalitäre Geschwätz nicht kaufen.

Levine, der vor drei Jahrzehnten auf die Balboa-Halbinsel gezogen ist, sagte, die Verbreitung von Teileigentum an Eigenheimen sei genauso störend wie kurzfristige Mieten.

„Kommen Sie herunter und besuchen Sie uns, aber wenn Sie Geschäfte haben, kann das eine ganze Nachbarschaft wirklich durcheinander bringen“, sagte Levine. „Ich habe neben Kurzzeitmieten gewohnt, und es ist eine absolute Horrorgeschichte. Es ist nicht ruhig und friedlich und Kekse und Kaugummi und mit ihrem Hund Gassi gehen. Das ist nicht das, was wirklich passiert.“

Auf Balboa Island sitzen die Gardners jetzt direkt gegenüber einem Pacaso-Haus. Das moderne Haus im Cape-Cod-Stil mit vier Schlafzimmern und viereinhalb Bädern ist auf der Website von Pacaso mit 940.000 US-Dollar für einen Anteil von einem Achtel gelistet. Das Haus verfügt über eine Dachterrasse mit Whirlpool-Badewanne, Kickertisch und TV.

Während die Zahlung von fast einer Million Dollar für einen Achtelanteil eines Hauses teuer erscheinen mag, ist es ein Schnäppchen in einer Nachbarschaft, in der ähnlich gestaltete Häuser – verkauft im traditionellen Stil – für über 4 Millionen Dollar auf den Markt kamen.

Max Gardner, ein Einwohner von Balboa Island, wohnt gegenüber diesem Haus in Pacaso. „Ich könnte Ihnen ein paar Kriegsgeschichten erzählen“, sagte er kürzlich bei einer Stadtratssitzung und drängte auf eine Regulierung.

(Allen J. Schaben / Los Angeles Times)

Max Gardner, 71, sagte, als er zum ersten Mal hörte, dass sein Nachbar an Pacaso verkauft hatte, war er vorsichtig, aber offen dafür, die neuen Bewohner kennenzulernen. In ihrer Straße – der Emerald Avenue – sind die Nachbarn so eng miteinander verbunden, dass sie sich wöchentlich zur Happy Hour im Freien treffen und in Gruppenferien reisen. Sie nennen sich selbst „die Smaragde“.

Aber er sagte, es dauerte nicht lange, bis die Störungen begannen. Wie die Gardners erzählen, hat ein Miteigentümer einen Golfwagen gecrasht und ein anderer hat eine lärmende Party geschmissen, die die Nachbarschaft bis in die frühen Morgenstunden wach gehalten hat. Als ein frustrierter Nachbar die Polizei rief, war der Miteigentümer empört. Nachdem die Bullen gegangen waren, stand er ohne Hemd auf seiner Dachterrasse und schrie seinen neuen Nachbarn eine Nachricht zu:

„Ich werde herausfinden, wer die Polizei gerufen hat, und ich werde sie erledigen“, erinnerte sich Gardner.

Dieser Eigentümer verkaufte schließlich seine Anteile an dem Haus, nachdem sich Nachbarn beschwert und Treffen mit Pacaso-Vertretern hatten. Aber Gardner sagte, die Situation brauche Zeit und sei „wie Zähneziehen“.

Er hat bessere Erfahrungen mit einigen der anderen Miteigentümer gemacht, sagte aber, dass es sich als schwierig erwiesen habe, sich als Nachbarn zu verbinden. „Wir haben ein paar von ihnen auf ein Glas Wein eingeladen, weil wir möchten, dass sie Teil der Gemeinschaft sind“, sagte er. „Aber es ist wirklich schwer, sie kennenzulernen, wenn sie nur zwei oder drei Wochen im Jahr hier sind.“

Im ganzen Bundesstaat beeilen sich Stadtführer, die zunächst unvorbereitet waren, das Geschäftsmodell zu regulieren.

Beamte in Palm Springs und Monterey County haben Pacaso Unterlassungserklärungen geschickt, in denen sie das Unternehmen anweisen, die Werbung und den Verkauf von Teileigentum in bestimmten Gebieten einzustellen, und argumentieren, dass es sich nur um eine ausgefallene Form von Timesharing handelt und dieselben Einschränkungen einhalten sollten. Carmel, Sonoma und St. Helena bewegen sich, um Pacasos Betrieb einzuschränken oder ganz zu verbieten. In Beverly Hills drückten die Planungskommissare diesen Monat ihre Unterstützung für eine Verordnung aus, die Teileigentum an der Stadt verbieten würde.

In Newport Beach widmete der Stadtrat dem Thema am 14. März eine Anhörung und debattierte darüber, ob eine bestehende Verordnung, die Teilzeitnutzungsrechte in Wohngebieten verbietet, erweitert werden sollte, um auch Eigentumsanteile zu erfassen. Wenn der Umzug von den Stadtoberhäuptern und der California Coastal Commission genehmigt würde, würde es Pacaso effektiv verbieten, neue Häuser in weiten Teilen der Stadt zu erwerben. Es ist nicht klar, wie sich die Verordnung auf die etwa ein Dutzend Häuser auswirken würde, die Pacaso bereits in Newport Beach verwaltet.

„Wenn es sich wie ein Teilzeitnutzungsrecht verhält“, sagte Ratsmitglied Joe Stapleton, der die Balboa-Halbinsel vertritt, „sollten wir es wahrscheinlich wie ein Teilzeitnutzungsrecht regulieren.“

Als die Opposition zunahm, hat sich Pacaso behauptet. Nachdem St. Helena signalisiert hatte, dass es erwäge, Pacaso zu verbieten, klagte das Unternehmen und argumentierte in Gerichtsakten, dass die „unehrliche Kampagne“ auf Snobismus verwurzelt sei.

Die Stadt hat „versucht, Pacaso und seine Hausbesitzer daran zu hindern, die Vorteile des Zweitwohnsitzes in St. Helena zu nutzen – ein Privileg, das sie nur für diejenigen in der oberen Ebene des finanziellen Status reservieren wollten. Leider ist dies nur das jüngste Kapitel in einer langen Geschichte unzulässiger Versuche der Stadt, Außenstehende aus der Gemeinde auszuschließen“, sagte das Unternehmen in seinen Rechtsakten.

Newport Beach gehört zu einer Vielzahl von Zielstädten, die den Betrieb von Pacaso regulieren. Beverly Hills, Palm Springs, St. Helena und Sonoma drängen ebenfalls darauf, Teileigentum einzuschränken oder zu verbieten.

(Allen J. Schaben / Los Angeles Times)

Pacaso behauptet, dass sein Modell nicht mit einem Timesharing gleichzusetzen ist, bei dem im Allgemeinen mehrere Personen zahlen, um sich bestimmte Tage oder Wochen in einer Immobilie zu sichern, ohne etwas zu besitzen. Die Miteigentümer der von ihnen verwalteten Immobilien, argumentiert das Unternehmen, haben einen finanziellen Anteil am Haus und sollten die gleichen Rechte wie andere Anwohner in der Nachbarschaft haben.

„Miteigentum wird seit Generationen von Freunden, Familien und Einzelpersonen genutzt, um Immobilien zu besitzen“, sagte Chrissy Bruchey, eine Sprecherin von Pacaso, in einer Erklärung. „Viele bestehende Häuser in Newport Beach sind Miteigentümer durch eine Mehreigentümervereinbarung wie eine LLC oder einen Trust, nicht anders als Hausbesitzer in Pacaso, die ihre Häuser besitzen.“

Dick Ragatz, Präsident des Marktforschungsunternehmens Ragatz Associates, verfolgt die Resort-Immobilienbranche. Er sagte, dass Teileigentum Käufer anzieht, die auf Luxusmärkten kaufen möchten, aber möglicherweise nicht das Geld oder den Wunsch haben, den vollen Preis eines Hauses zu zahlen, das wahrscheinlich den größten Teil des Jahres leer stehen würde. Der typische Käufer ist „hohes Einkommen und gut ausgebildet“, sagte Ragatz.

Scott Hansen, der eine Viertelbeteiligung an einem Pacaso-Haus am Ocean Boulevard in Corona del Mar besitzt, wiederholte diese Ansicht in einem Brief an den Stadtrat von Newport Beach, in dem er das Teileigentumsmodell verteidigte. Er sagte, was ihn am geteilten Eigentum am meisten gereizt habe, sei, dass das Haus nicht leer stehe. Er sagte, seine Familie, die außerhalb von Sacramento lebt, habe auch ein zweites Zuhause in Lake Tahoe, das nicht oft genutzt werde.

„Das Wohneigentum auf diejenigen zu beschränken, die 100 % des Eigenheims erwerben, wäre ein gewaltiger Fehler“, schrieb er. „Unternehmen profitieren von Häusern, in denen Menschen wohnen, im Gegensatz zu leerstehenden Häusern.“

Aber für viele andere, die sich anstellten, um bei der Anhörung am 14. März vor den Stadtführern zu sprechen, ging es nicht darum, was gut fürs Geschäft ist – sondern was gute Nachbarschaften ausmacht.

Als Gardner auf dem Podium in den überfüllten Ratskammern an der Reihe war, forderte er die Beamten auf, auch Vorschriften für bestehende Pacaso-Häuser in Betracht zu ziehen, von denen er annimmt, dass sie Großvater werden, wenn die Stadt umzieht, um neuen Teileigentum zu verbieten.

„Es gibt sehr nette Leute, die jetzt im Pacaso-Haus leben“, sagte er dem Rat. „Ich könnte Ihnen ein paar Kriegsgeschichten über diejenigen erzählen, die schon einmal dort waren.“